Divorcio, bienes e hipoteca: cómo se reparte el patrimonio y qué pasa con la vivienda

Al divorciarse hay que decidir qué ocurre con los bienes y las deudas del matrimonio, y la vivienda con su hipoteca suele ser lo más importante. La regla clave es que el divorcio no cancela la hipoteca ni cambia los titulares ante el banco: sigue obligando a quienes firmaron, tengan o no el uso de la casa. Lo que pueden pactar los cónyuges es quién paga, quién se queda con el inmueble y cómo se compensa al otro, pero para modificar la hipoteca frente a la entidad hace falta su consentimiento.

Primero: el régimen económico de tu matrimonio

El reparto depende del régimen económico matrimonial:

• Sociedad de gananciales (régimen legal supletorio en buena parte de España): los bienes obtenidos durante el matrimonio con el trabajo o la industria de cualquiera de los cónyuges son comunes. Al disolverse se hace un inventario, se pagan las deudas y se reparte el resto por mitad.
• Separación de bienes (régimen legal supletorio en Cataluña y Baleares, y elegido por capitulaciones en otros sitios): cada cónyuge conserva lo suyo y lo comprado en común se divide según la cuota de propiedad.
• Participación: menos habitual, se compensan las ganancias de cada uno.

La liquidación puede hacerse en el propio convenio o más adelante, por separado. Hacerlo de forma conjunta evita tener que volver a negociar.

Opciones para la vivienda

Cómo se compensa al otro cónyuge

La compensación se calcula sobre el valor neto: valor de mercado de la vivienda menos la hipoteca pendiente, repartido según la cuota de cada uno. Hace falta una tasación fiable. Si uno se queda con la casa, paga al otro su parte en dinero o en otros bienes.

Ejemplo con cuentas (ilustrativo)

La vivienda vale 240.000 euros y quedan 120.000 de hipoteca. Valor neto: 240.000 − 120.000 = 120.000 euros. Si cada uno tiene el 50 %, la compensación es 60.000 euros. Quien se queda la casa puede financiarlo, por ejemplo, ampliando la hipoteca. Con 60.000 euros a 3,5 % a 20 años, la cuota sería de unos 348 euros al mes, sin contar los gastos de formalización. Puedes simularlo en la calculadora de financiación de la compensación. El tipo y los gastos reales dependen de la entidad.

Qué pasa con la hipoteca

• Sigue vigente con ambos titulares hasta que el banco acepte un cambio.
• Para que solo uno quede como deudor se pide una novación (cambio de condiciones) o subrogación del deudor, que la entidad puede denegar si no considera solvente al que se queda.
• Si no se logra, puede plantearse vender, refinanciar con otra entidad o mantener la deuda compartida con un pacto interno de reparto.
• Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar a cualquiera de los titulares por el total.

Por eso es tan importante que el convenio incluya una cláusula de indemnidad (el que se queda con la hipoteca se compromete a pagar y a mantener indemne al otro), y que se acuerden consecuencias en caso de impago. Sin embargo, el banco no queda vinculado por esa cláusula.

Otros bienes y deudas

• Vehículos, cuentas y planes de pensiones: se incluyen en el inventario y se valoran.
• Empresas o participaciones: pueden requerir valoración profesional.
• Deudas comunes: préstamos y tarjetas; se acuerda quién las paga y cómo se informa a los acreedores.
• Bienes privativos: los que cada uno tenía antes o recibió por herencia o donación se mantienen aparte, pero conviene documentarlos.
• Ajuar y objetos personales: listar lo relevante evita discusiones.

Impuestos y gastos

Las adjudicaciones equitativas en la disolución de gananciales suelen estar exentas de impuestos de transmisión, y la plusvalía municipal no se aplica a las adjudicaciones entre cónyuges por divorcio. Un exceso de adjudicación no compensado, o la venta a terceros, puede tener efectos fiscales. Más información en la guía de gastos del divorcio. Verifícalo con un asesor.

Errores frecuentes

• Dar por hecho que quien se queda con la casa ya queda libre de la hipoteca del otro.
• No tasar el inmueble, lo que genera disputas sobre la compensación.
• Dejar la liquidación para más adelante sin plazo.
• Ocultar patrimonio, que puede dar lugar a reclamaciones posteriores.
• No inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad.

Cuándo consultar con un profesional

Cuando hay vivienda, empresa o patrimonio, consulta con un abogado de familia y un asesor fiscal antes de firmar. Habla también con tu banco antes de comprometerte a asumir la hipoteca. Esta guía es informativa; las cifras de los ejemplos no son ofertas.

Preguntas frecuentes

¿Puede el banco exigir el pago a mi exmarido o exmujer aunque el convenio diga que paga el otro?

Sí. El convenio vincula a los cónyuges entre sí, pero no al banco, que puede reclamar a cualquiera de los titulares.

¿Cómo sé cuánto vale la vivienda?

Con una tasación independiente o una valoración consensuada. En conflicto, puede aportarse un perito.

¿Qué pasa si no hay acuerdo sobre la vivienda?

Puede acudirse al juzgado para resolver el uso y la liquidación, o ejercitar la acción de división de la cosa común si son copropietarios.

Fuentes

• Banco de España — información al cliente bancario y portal de hipotecas.
• Registradores de España — inscripción y nota simple.
• BOE — Código Civil, régimen económico matrimonial, y legislación hipotecaria.